[摘要] 又到了“金九银十”的时节。今年房地产市场与往年相比有很多不同：首套房贷款利率热点城市开始“上浮”，消费贷流入房地产市场引发监管升级，政府部门在房地产调控方面不断出手，大量提供租赁用地、推进租购同权，并致力于建立长效机制，抑制房价，让房子回归居住属性。受监管与调控双管齐下的影响，楼市“金九银十”难再现
又到了“金九银十”的时节。今年房地产市场与往年相比有很多不同：首套房贷款利率热点城市开始“上浮”，消费贷流入房地产市场引发监管升级，政府部门在房地产调控方面不断出手，大量提供租赁用地、推进租购同权，并致力于建立长效机制，抑制房价，让房子回归居住属性。受监管与调控双管齐下的影响，楼市“金九银十”难再现。
调控效果显现尚需时日
某房地产研究院数据显示，9月上半月，其监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1080万平方米，同比减少34%，远不如去年“金九银十”的表现。 究其原因，中国银行(601988,股吧)国际金融研究所高级研究员李佩珈对记者表示，可能是购房者目前获得贷款难度大，“这表现为资金利率上行和审批难。”另一个因素则与去年四季度以来楼市调控政策延续有关，导致很多购房者有观望心理。 上海（楼盘）房掌柜二手房总经理宋会雍在接受记者采访时也有类似看法，称这是一种延续性。他以9月上海楼市不旺为例，“主要是开盘量不够而下降，8月开发不足，把9月也拖累了，9月虽没过完，但不旺的局面要改变有一定难度。目前整体市场交易情绪不是很高，二手房虽有调整，但都是个别案例，整个交易周期拖得特别长。”同策咨询部总监张宏伟则认为，今年“金九”现象没有出现，是调控和货币政策等综合因素导致的结果。对于9月过后的销售情况，嘉丰瑞德CEO薛李鹏预测，由于购房限制和价格上限等严格的调控措施可能持续，这将继续抑制销售增速。
首套房贷款利率上浮 近日，北京（楼盘）地区多家银行上调首套房贷款利率，多为5%-10%。个别银行调整为执行基准利率上浮20%，甚至有个别网点暂停贷款。据记者了解，目前广州（楼盘）地区首套房贷利率已上浮至20%，基准利率已经难觅。 对此，李佩珈认为，这与今年资金环境偏紧有关，银行要考虑资金成本，对贷款的定价也会相应提升。青岛（楼盘）大学经济学院教授易宪容告诉记者，利率上浮是政府调控房地产市场的一种办法，而这样的调控政策“开始触及核心问题”，有利于“制住”投机炒作者。 张宏伟认为，利率上调对首套刚需和改善型需求影响较大，“尤其限贷和限购。有购房能力，能承受房贷利率上涨，却不具备购房资格的潜在购房者，现阶段受影响比较大。”值得一提的是，根据易居研究院发布的《居民短期消费贷款流入楼市现象研究》，广东、福建、江苏等6个地区的月度新增个人消费贷款，5月以来都出现明显攀升，按照估算的3700亿元新增异常短期消费贷，9成新增异常贷款出现在这6个地区。 记者以购房者身份询问某房地产中介机构工作人员，无法凑齐首付该怎么办。对方的建议是使用消费贷，但提醒记者消费贷利率相对较高，要谨慎办理。 嘉丰瑞德理财专家陈真对记者表示，消费贷大量流入房地产市场，是因为银行提高了个人房贷利率。宋会雍则担心，虽然对消费贷违规流入房地产市场的监管信号发出了，但执行有难度，“贷款流向的监察是难点，银行没法统计究竟有多少资金流入房地产市场，只能限制额度，口子再扎紧。”
发展租赁市场有待观察 在众多房地产市场调控政策中，最亮眼的是今年下半年各地政府相继开发住房租赁用地、支持住房租赁市场发展，建立长效机制，并进一步推进租购同权。 李佩珈认为，住房租赁市场具有非常重要的现实意义，也是长效机制建立的重要一环。她认为，租赁市场的建设要长期推进，相关配套政策要进一步落地，对房租也要进行合理管制。 “大面积增加租赁土地供给，改变供给结构，才会产生实质性影响，现在刚起步，效果还很难预测。”陈真对记者表示，虽然政府不断扩大租赁市场规模，加大租赁供应，但在高房价时代，与旺盛的住房租赁需求相比，大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。 张宏伟也表示，目前租赁市场占比不高，“要看未来三到五年的发展情况，长效机制的建立还处在搭建平台和构建方案阶段。”谈及房地产市场发展前景时，李佩珈表示需要更长时间观察，“从中期看，我们以前也测算过未来几年房地产市场的需求到底有多大，要考虑城镇化的发展，包括消费升级对住房需求形态的变化。目前而言，新的住房发展形势会支持房地产需求未来几年保持稳定增长。同时，政府在调控过程中，对未来配套的制度要建立好。调控政策怎么推出、在什么时点推出，需要进一步考量。”陈真指出，政府针对房地产市场的调控一次比一次严，“目前来看，确实收到一定的成效，地产行业发展的价格指数也有所回落。2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市、30余个县市出台收紧政策，海南（楼盘）、河北更是从省一级全面调控。总之，只有控制好房价上涨，符合市场规律，各方面才能发展得更好。”
居民购房杠杆进一步受限
在按揭贷款额度有限、利率趋势性上升之际，监管部门加强对消费贷违规进入房地产市场的管控，很可能在四季度进一步影响房地产资金来源增长，进而影响住宅销售。房企融资全面趋紧 按揭贷款愈发受限 统计数据显示，1-8月，房地产开发企业合计资金来源为99804亿元，同比上升9%，较1-7月回落0.8个百分点。在1-8月各资金来源中，国内贷款同比上升19.1%，较1-7月回落0.7个百分点；利用外资同比上升15.5%，较1-7月回落5个百分点；自筹资金同比下降1.7%，较1-7月收窄0.2个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升13.4%，较1-7月回落1.4个百分点，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升20.0%和上升2.4%。 中银国际分析师卢骁峰表示，自筹资金同比下滑，主要源于房企直接融资和表外融资渠道受限；定金及预收款同比增长20%，显示购房需求仍保持高位；但个人按揭贷款同比增速继续大幅回落，显示信贷受调控政策影响持续收紧。 “1-8月个人按揭贷款同比增速继续下降至2.4%。同时央行数据显示，8月住户部门新增短期贷款占比20%，较7月提升7个百分点。个人借道消费贷、经营贷、房抵贷等作为购房款的现象已引起监管部门关注，多地开始围堵短期消费贷款资金违规流向房地产市场，居民购房杠杆空间将进一步被压缩。”交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹表示。 卢骁峰认为，在信贷额度持续收紧及按揭利率上升的背景下，房地产销售周期性回落趋势将延续。夏丹表示，尽管“金九”旺季不少开发商开启让利销售模式，但鉴于去年的高基数和购房杠杆持续紧绷，下期销售增速可能不见提升。 兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委等人则指出，根据央行三季度城镇储户问卷调查结果，未来3个月准备增加购房支出的居民比例从二季度的23.1%回落至三季度的22.5%，未来住宅销售增速可能继续回落。消费贷管理加强对整体贷款影响有限 近期，多地监管部门发文加强个人消费贷款管理。例如，人行深圳（楼盘）市中心支行发布《金融风险提示》。随后，某商业银行发文提出一系列要求，包括“除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费类贷款，贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产作抵押（二次抵押）发放个人消费贷款”。 又如，人行广州分行和广东银监局联合发文，要求商业银行严查消费贷乱象，“合理确定个人消费贷款的金额和期限”，“原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款”。 中泰证券分析师戴志锋预计，消费贷款将是监管重点，一方面，今年消费贷增速明显较快，预计与按揭贷款额度受控有关；另一方面，消费贷有较高比例流入房地产。据他分析，截至7月底，消费贷款（扣除掉个人经营贷款和信用卡分期）余额为3.6万亿元，占银行贷款的4.42%；与个人房贷余额的比例为19.5%。 从金融机构消费贷的结构与增速来看，戴志锋表示，短期、中长期消费贷占总贷款的比重持续提升，其中，中长期消费贷占比在一季度提升尤为明显。“我们的中长期消费贷数据剔除了个人房贷。一季度个人房贷余额较去年四季度有所下降，取而代之是中长期消费贷快增。7月，短期消费贷占个人房贷比重为5.2%，中长期消费贷占个人房贷比重为20%。”戴志锋表示，“增速与结构变化一致，中长期消费贷呈高增速。一季度中长期消费贷同比高增240%；二季度亦保持高增速，同比增长238%。”戴志锋指出，消费贷受控对流入房地产的资金会有所抑制，但消费贷在银行贷款中占比不高，政策趋严对银行贷款增速影响有限。个人加杠杆空间有限 四季度按揭额或下降 央行数据显示，8月人民币贷款增加1.09万亿元，其中，住户部门贷款增加6635亿元，包括短期贷款增加2165亿元，中长期贷款增加4470亿元。中信证券(600030,股吧)首席经济学家诸建芳分析称，按揭贷款额度仍保持在高位，已连续6个月超过4000亿元。 “在整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下，新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等，但还有一点因素一直在支撑按揭。年初以来，开发投资增速下降的幅度并不及预期，其中较大一部分原因在于三四线城市量价齐升。根据我们前期实地调研结果，刚需在支撑销量走高的同时，按揭在三四线城市的增长也十分强劲，因此可能也是按揭居高不下的重要原因之一。”诸建芳认为，虽然央行对按揭贷款的占比和增量存在管控，但与去年同期按揭贷款规模占比较高相比，今年到目前为止留给银行的按揭额度仍相对充裕。 中金公司分析员陈健恒、唐薇则预计，四季度房贷额度或明显收紧。他们指出，信贷紧体现在房贷利率明显抬升或折扣下降、房贷相关的信贷额度年内有限、房贷放款周期明显拉长等方面。他们认为，如果银行的负债成本趋于稳定，且按揭贷款利率有一定提升，按揭贷款仍是“好资产”。 国金证券(600109,股吧)分析师边泉水、段小乐表示，四季度即使信贷额度不太紧张，房贷需求也可能明显回落，因为“当前三四线城市房地产销售增速下降，将逐渐从居民贷款数据上显现”。 陈健恒、唐薇指出，居民部门加杠杆是推动本轮房地产去库存和开发投资回升的主要因素，也是现象和结果，但未来进一步加杠杆空间有限，“经过2015-2016年的房地产周期，居民部门杠杆率已大幅抬升，负债增速仍处于高位，叠加当前的房贷政策，我们认为居民部门杠杆率进一步提升的难度已比较大，负债增速拐点已经出现，由于房贷下放与销售、批贷存在一定时滞，估计影响可能在四季度逐渐显现。”
行业变革 地产龙头股受益
在调控不断加码的大背景下，房地产行业增速逐步下行，行业结构也在发生深刻变革。记者采访了解到，总体而言，房地产行业集中度正逆市提升，大型房企业绩表现抢眼。同时，在国家大力推动住房租赁市场发展的环境下，经营性地产空间逐步打开，相关房企有望持续受益。龙头地产股表现抢眼 财汇大数据终端显示，8月14日至9月21日，房地产指数累计涨幅达10.82%（同期上证综指涨幅4.65%）。其中，申万房地产开发板块涨幅排名靠前的个股是：阳光城(000671,股吧)（43.85%）、中房地产(000736,股吧)（40.71%）、西藏城投(600773,股吧)（35.27%）、广宇发展(000537,股吧)（32.93%）、万业企业(600641,股吧)（31.90%）、万科A（28.97%）、世联行(002285,股吧)（28.51%）。显然，龙头地产股表现抢眼。 招商证券(600999,股吧)地产首席分析师赵可对记者表示，近期房地产板块上涨主要源于三大逻辑：首先，地产板块估值相对便宜，处于历史底部；其次，8月地产数据显示，不少地产机构在淡季的销售数据已超出市场预期，因为行业集中度正在提升，地产蓝筹是受益方；第三，市场观点认为8月经济数据相对较弱，经济政策有望宽松，这对地产行业有利。 当然，近期房地产板块行情上涨的主要推动力还是业绩。海通证券(600837,股吧)上海分公司业务总监瞿时尹告诉记者，1-8月房地产销售较好，房企业绩上升；今年以来，内地房企港股股价持续走高，A股房地产板块表现较滞后，近期开始补涨。 整体来看，国家统计局近日发布数据显示，1-8月，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%；商品房销售额78096亿元，增长17.2%。此间，大型房企销售增长尤为喜人，相关统计显示，今年8月，10家龙头上市房企销售业绩普遍好于去年同期水平，除了中国恒大与中海外，其他上市房企当月销售额同比都有不同程度上涨。如万科发布的数据显示，8月销售面积及销售金额分别同比大幅增长69%与85%；1至8月累计销售面积及销售金额分别同比增长35%与48%，销售规模已接近2016年全年水平。 赵可指出，地产行业未来三到五年集中度提高是趋势，这在短期行业下行的背景下更加凸显。当前，房地产行业已走过成长阶段，正由增量走向存量，小房企无论在产品还是资金方面的优势正渐渐丧失，以致不少小房企出售存量项目后就退出了市场。 兴业证券(601377,股吧)认为，近期龙头地产股表现靓丽，印证了今年一直强调的逻辑：地产大周期，行业集中度快速提升，龙头地产股具有较好的安全边际，是中国的好资产。同时，叠加一二线城市基本面和政策面底部、8 月经济数据不及预期等因素，都催化地产龙头大涨。龙头房企凭借拿地、投资、融资、并购等多方面优势，具有熨平周期的实力，行业集中度逆势增长趋势不变。 广发证券(000776,股吧)表示，在行业集中度快速提升的背景下，龙头房企的销售规模将快速扩张，推荐关注销售市值比较高的企业。
租房模式带来投资机会 赵可表示，就政策面来看，对一二线城市而言，调控政策持续发酵，影响很大，后续政策的边际效应预计将减弱；就三四线城市而言，房价刚刚开始回落，调控政策影响将持续深化。 瞿时尹指出，在国家大力推动住房租赁市场发展的大环境下，租赁住房会成为房企新看点，房企发展模式有望向住房租赁模式转变。这方面，大房企的优势体现在如下方面：此前已有进行长租公寓运营的丰富经验，如万科、佳兆业等；长租赁房的 周期一般较长，对资金量有限的小房企来说，意味着资金周转速度下降，资金压力增大，大房企更有实力和资本转型。 西南证券(600369,股吧)指出，去年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这是在城市居住建设用地总体供给不足，住房商品化浪潮达到顶部后，市场自我演进的必然选择，新房市场和租赁市场会成为平行发展的子市场。 就投资策略而言，赵可指出，行业集中度提升，使业绩波动率下降，进而导致估值具有溢价空间，这在万科这类地产股中已经表现得比较明显。考虑到地产行业趋势，未来地产指数整体还有一定的修复空间，蓝筹股有估值修复的空间，机会是结构性的，建议配置安全边际较高、业绩变化明显的公司。 瞿时尹对房地产上游开工预期不悲观，称现在房企库存较低，有动力去新开工，继续看好四季度房地产和上游建筑板块行情，仍有补涨空间。具体投资方向有两个，即地产龙头股以及有住房租赁运营经验的特色地产股。
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