[摘要] 国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民——“因城施政、分类调控”仍是房地产调控大原则
国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民——“因城施政、分类调控”仍是房地产调控大原则
近日，国土资源部发布《土地利用总体规划纲要（2006—2020年）调整方案》。调整后，到2020年，耕地保有量为18．65亿亩以上，基本农田保护面积为15．46亿亩以上，建设用地总规模控制在4071．93万公顷 （61079万亩）之内。
据了解，对方案进行调整完善的主要目的是：贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享新发展理念，适应、把握、引领经济发展新常态，积极推进供给侧结构性改革，严守18亿亩耕地红线，维护国家粮食安全；提高土地资源节约集约利用水平，保障“十三五”时期经济社会发展用地需求；优化国土空间开发格局，积极推进生态文明建设，为全面建成小康社会提供坚实的资源保障。
增加住宅供地调控的灵活性
“土地利用总体规划中调低北京（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）及部分沿海省市耕地保有量是未来新型城镇化发展的必然选择。从世界范围来看，城镇化发展的趋势就是人口和产业等要素布局向优势地区集中，发挥不同地区的比较优势。我们国家幅员辽阔、人口众多，东中西部地区发展条件和水平差异性较大，耕地红线是确保我国粮食基本保障的一条 ‘硬杠杠’，在总量严格控制的基础上，在地区之间完全可以作出结构性优化，这次调整就是这种结构性优化的具体表现。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。
前述方案显示，北京、天津和上海及沿海省市的耕地保有量被大幅度下调，其中北京耕地保有量下调近一半，天津和上海的下调幅度均超20％。其中北京、上海和天津市的耕地保有量下调幅度较大，分别由原来的322万亩、374万亩和656万亩，下调至166万亩、282万亩和501万亩。
有观点认为，北京、天津和上海如此大规模地释放土地，会使得房价成下降的趋势。对此，刘卫民认为，北京、天津和上海，耕地保有量下调究竟会对房价产生什么样的影响，这要看这些调下来的耕地面积用在哪些领域，比如是用于住宅、工业、商业还是用于恢复生态环境。
“总体来讲，调减耕地面积，相应增加建设用地，的确可以增加住宅供地调控的灵活性，对于调节房价有一定积极意义。”刘卫民说。
促进住宅回归居住功能是首要目的
财政部部长楼继伟在G20成都会议上曾经表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题。并特别用了“义无反顾”这个词，也就是说，房地产税制改革是必走之路，再难也得走下去。紧接着，7月26日，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这在业内认为指向房地产行业。
结合楼继伟关于房地产税的讲话及政治局会议提出的抑制资产泡沫，有观点认为，这是在给下半年的楼市定基调。
刘卫民认为，理顺房地产税体系涉及到房地产交易与保有环节税负、社会存量住房资源分配以及央地财政体制调整等诸多问题，这是一个影响到中长期的制度性建设，对于调节市场行为和预期具有一定作用。当前，中央政治局高度重视抑制资产泡沫，实质上是要促进住宅回归居住功能。
根据中指研究院发布的新报告显示，2016年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为12009元／平方米，第12个月出现“双涨”。环比上涨1．63％，涨幅较上月扩大0．31个百分点。同比上涨12．39％，涨幅较上月扩大1．21个百分点。
整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。
“今年上半年特别是春节以后，在首付、利率和交易税等优惠政策以及一些‘场外配资’的影响下，部分热点城市房价出现显著上涨，这些地区再次出现供不应求的问题，加之股市等其他投资方式走弱，热点地区房地产的投资功能有所放大。我认为，从房地产的角度谈抑制资产泡沫，要在‘分城调控’的原则下，对于热点地区加大房地产调控力度，住房消费需求有序释放，引导市场形成稳定预期。当然，对于库存仍然较高的三四线城市，仍需落实好‘去库存’政策。”刘卫民表示。
商住房在一定时期具有较好的发展前景
相比普通住宅，商住公寓近年来异常火爆。数据显示，今年前7个月，北京商住公寓类产品共实现成交39981套，这相当于去年同期的近6倍，也创造了历史同期新高。与此同时，今年前7个月，商住公寓类产品占全部成交的比重高达58％，并已连续5个月成为北京楼市主力。
刘卫民认为，北京商住公寓市场行情较好的原因有三个。
一是北京市住房需求仍较为旺盛。例如，2015年年底常住人口2170万，较“十一五”末期增加208．5万，这些新增的常住人口中具有潜在住房需求的比例较高，对各类住房产品的销售均有拉动作用。
二是北京住宅供地规模出现下降。以今年前7个月为例，北京市成交土地规划建筑面积为105万平方米，相当于去年同期的三分之一，住宅用地供给下降必然导致有些居民购买与住房功能类似的商住公寓产品。
三是北京是为数不多的严格执行“限购”政策的城市，不具备购买住宅资格的限购群体只能进入商住公寓市场。
有观点认为，在自住房逐渐退出后，商住已成为北京刚需及改善型市场不可替代的产品类型。随着北京豪宅化趋势的不断强化，未来商住仍将 “霸屏”。对此，刘卫民认为，受城市功能疏解、住宅用地供应下降、供不应求短期内难以缓解以及京津冀一体化等因素影响，北京的商住产品具有较好的发展前景，在大住宅类产品中占有一定的市场份额。
“商住产品与一般意义上的住宅存在不同，不仅是水电燃气、物业等运营成本，更重要的是与住房挂钩的户籍、教育等公共服务，这会在一定程度上制约商住产品发展。”刘卫民说。
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